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一辈子租房,你愿意吗?

在德国,有58%的民众会选择一辈子租房子,年轻人租房比例更是高达77%。在中国,你愿意长期租房吗?

若心怀这样的理想,也许你很快将在国内住宅租赁市场混乱的现实中,被从头到脚泼上一瓢凉水。若无意外,你也许会遇到霸道的房东、不专业也不规范的中介。如果你对租房过程中“不公”和“愤慨”进行轻烈度反击,又会引来房东对你诚信的怀疑,更不用说强势的房东总希望房租涨幅跑赢CPI。一言以蔽之,这个市场已长期处于恶性循环。

在这样的环境中,即便是有长期租房习惯的外国友人,也愿意在中国购置一个住所,承受沉重的财务负担以换取安全感。同样,即便最善良的房东,也不敢轻信来去匆匆的租户,甚至有多套住房的业主宁愿空置房屋,也不愿出租。

若是针对住宅租赁的法律法规“给力”,也许“打一枪换一个地方”的短期租赁行为,就能少得多。然而,现实不尽如人意。今年4月1日,《房地产经纪管理办法》正式开始实施。这是历史上第一部针对房产中介的部门规章。该办法主要是针对二手房买卖市场的种种乱象而设,涉及房屋租赁的部分却很少,尤其对于中介代理业务没有明确地规范或限制。在此之前,2月1日开始施行的《商品房屋租赁管理办法》为合租现象画上了句号。笔者认为,无论是《合同法》,还是两个部门规章都不足以保护承租人的权益。

比如,涉及租房纠纷时,主要的法律依托是《合同法》。但是《合同法》本身是调整平等主体间关系的法。然而,在大多数城市住宅租赁市场供不应求的状况下,相对于业主来说,承租者处于弱势,所以合同条款多是有利于业主的。租户的权益仍无法得到充分有效保障。

来看看发达国家的例子。德国的租房政策值得借鉴。

在德国,尽管买一套房子相当容易,但是租房成为德国民众的住房首选,主要得益于完善的租房制度。

首先是房租的“指导价”制度。德国的房租并不是由供求关系所定,而是由政府,房客协会,和房屋中介三方讨论制定。讨论的结果会形成“租房价格表”,成为权威的“合理价格”,必须依此收租。

其次是严格的法律保障。德国租房市场的繁荣,很大一点在于德国法律对于房客的“一边倒”的保护。比如,严格规定了房租涨幅在三年内不得超过20%。房租超出“合理价位”的20%将被视为“房租超高”的违法行为,会被课以巨额罚款,超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为,房主甚至会被判三年徒刑。

对于业主“驱逐租客”等行为,德国相关政策规定,即使租客有欠租违约等行为,业主也要出示足够证据,然后由执法人员实施收屋。为了防止业主收回再租,法律规定执法人员协助收屋的租房在一定时间期限内不得再次出租。

再次是充足的房源。高租房率和稳定租价的基础是房源充足。德国政府一方面规定所有合作社建设的房屋必须用于出租而不是出售,一方面用无息贷款等优惠政策鼓励私人房产投资者建出租房,提供给中低收入人群。

在租房业发达的德国,健全的法规制度和配套的政策给租房者带来了巨大的安全感,这是租赁市场繁荣的基石。当然,中德两国住宅市场,还有相当大的差异。除了法制与诚信的环境,逆转国内大城市住宅租赁市场供需矛盾的问题,仍有相当长的路要走。更不用说,因为没有相关配套的土地政策,尽管有关专家呼吁多年,类似德国的住宅合作社也无法在中国落地开花。

即便如此,如果中国的租房市场法制与诚信的环境能有所改善,相信愿意长期租房的人会越来越多。买房的刚性需求少了,房价还会如此高不可攀吗?

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